来源|  多知网

文| 王敏

“我们目前在北上广深运营的17个教育综合体项目，平均退租率达到了15%。”某教育综合体创业者李深向多知网透露，“能够按时交房租的，仅有一半，其它的都有拖租情况出现。”

疫情爆发后，培训机构线下复课按下暂停键，使得5月成为很多中小机构生命线的极限值。而到4月下旬，已经有很多中小机构“触底”。

受校外培训机构整顿等因素影响，据企查查统计，2019年至少有1.2万家教育机构关停。进入2020年，疫情黑天鹅更是引发了中小机构的退租关店高峰。

“2月份还是大家观望的时期，进入3月，尤其是3月下旬到现在，我们运营的教育综合体出现了一个退租的小高峰。”李深说道。

房租、人力，是教培机构需要承担的两大项支出成本。无数中小机构被房租拖垮，没被拖垮的，要想节流保命，除了降薪裁员之外便也只能从房租这一项入手。

 01

中小机构退租换租高峰出现

“海淀黄庄地铁站出来的那个楼‘新中关大厦’，以前租金都是每平米在12块以上，现在很多业主的心理预期都是每平米9块、10块也能接受。”海淀黄庄某写字楼招租经理董磊说。“虽然租金降下来了，但是教培机构该退租的还是退租。”

据了解，新中关大厦的教育机构，以留学、一对一培训为主。疫情爆发后，新中关大厦多家教培机构选择了将租用面积缩小，比如原本租了500平，现在直接换成了300平，还有的在租期到期后，直接搬到了附近租金比较便宜的地方。

不仅仅是新中关大厦，号称“海淀黄庄中心”的银网中心，年后退租的面积也已经达到了1000平。另一名招租经理告诉多知网，租金在每平米5块钱左右的恒润国际大厦，年后也已经有2家教育机构搬走了。

事实上，早在2018年11月，北京市教委下发《民办教育培训机构办学标准（暂行）》通知明确指出，教育机构的办学场所，建筑面积应大于300平方米（不含300平方米）后，楼层要在三层以下，海淀黄庄就曾上演过一场教培机构大撤离。

如今，北京仍然保持一级响应机制防控疫情，对于管控尤为严格。

据银网中心一位工作人员透露，目前物业对所有企业进行管控，但是教育企业和科技企业，尤其教培机构，是重点管控的一个行业。

“物业是第一管控，街道办事处第二道防线，接下来是派出所的监察，最后一道防线是教育部门、工商部门也会进行的不定的检查。企业每周至少要面临1-2次的检查。”上述工作人员说道。

作为全国疫情防控最严的地区，甚至北京朝阳，还被列为全国高风险区域，很多北京的中小机构对于短期内的发展不抱较大奢望。短期复课无望，一些机构为了生存，不得不考虑换场地、活下去。

“疫情前期，北京基本都还没有退出的，但是大家发现，北京管控最为严格，线下复课有可能要等到9月份之后，便有一些机构开始沟通退出。”李深说道。

某考研教育品牌原本在北京有3家校区，目前已经有两家撤租。“北京管控严，复课遥遥无期，成本比较大。”该机构工作人员表示。

一位从业者向多知网透露，某全国性K12教育企业最近在北京地区也在寻求一些濒临倒闭的中小机构，想要吸收他们的学员，进一步壮大自己的校区。

在上海，为了减少退租，很多业主推出了房租减免优惠。为了让机构持续经营，还有一些业主和机构重新签订合同约定租期，未来三年，总金额不变的情况下，将租金降低至原租金的80%。

正在天津筹备教育综合体的唐玉，在疫情期间一直在和入驻品牌签约，还没正式开业，虽然不需要面临退租的情况，但他也清楚的认识到，线下中小机构的发展情况不容乐观。

“年前有个朋友本来想在2020年大干一场，租了500平的场地，花了几十万，但是年后迟迟上不了课，已经将机构注销了。仅我所知道的，就已经有几十家小机构注销了。”唐玉说。

由于中小机构的难以为继，还有很多综合体在整体往出转租。“短期内，教育综合体一定是会面临一定的压力的。因为很多综合体都是靠租金活着，租金收不上来，所能申请的租金减免也十分有限，在这样的情况下，便面临生存和运营上的难题。”唐玉解释道。

“因为有投资方，我们可以有条件看得更长期一点，眼光放得更长远。如果没有投资方的话我们可能也需要考虑是不是还能活下去。”李深说。

02

退租以中小机构为主，留学行业和素质教育尤为脆弱

退租撤店的这个小高峰中，中小机构为主，留学行业和素质教育首当其冲。

疫情在全球的蔓延，使得留学行业遭遇沉重打击。不仅是新中关大厦的留学机构在寻求出路。在四川成都，一位留学行业从业者告诉多知网，某留学品牌原本在当地拥有三四家校区，遭遇疫情，便撤租关店，只保留了其中一家校区。

除了留学行业外，素质教育是另一个退租重灾区。

在李深所经营的教育综合体15%退租的机构当中，素质教育占了绝大多数，K12占比较少。

李深分析道，K12大型机构，原则上不会退租的，他们会迁移到线上发展，以后也不会放弃线下校区。反倒是一些中型的机构，本身的现金流就比较紧张，在必须要做出一定的缩减时，往往就会采取合并校区的方式。

至于素质教育机构，很多机构课程无法转移到线上，在疫情期间几乎是零收入，而其现金流往往只储备了两三个月，到现在，生存压力就会比较大。

还有一些将教育机构作为投资的人，在经历了疫情之后，觉得教育培训这一行也并不容易赚钱，继续投资下去，可能会亏得更多，就放弃投资，提前解约退场了。

“一些写字楼，或小区周边商业楼的培训校也有转租情况出现。”济南某教育行业从业者表示。

中小机构抗风险能力弱，成为了退租撤店，合并校区的主体。

03

退租撤店背后，不同的心境

“前几天，有1个素质教育机构和我们沟通退租。他们家的STEAM机器人产品做得非常好，现在有两家店三四十个学生，现在他们想合并校区，以后让学生都到总部去上课。”李深说道。

事实上，这个机构还有三个月的房租没交，退租之后，压力便需要由综合体这边承担。虽然机构不能线下上课，但是教育综合体所需做的物业工作仍需进行，所需的人力成本和资金成本依旧还是很大的。

但在协商过后，李深还是同意了他们的退租，前提是对方和学员协商好，并向街道办事处报备，做好情况公开。

教育综合体的退租，需要更加谨慎，要维持好口碑。“对于我们而言，最重要的是把学生费用协调好，做好学生退费或者换课工作。”李深说。培训机构决定退租关店，要对学员、家长和街道办事处进行公开。同时，机构还需要给到学生名单，方便抽查机构是否做好了换课或退费工作。

4月以来，基本上每周都有三四家机构想转让，找唐玉接手。“5月份又有一批机构要交租，但是5月确实已经是很多中小机构的底线了。我们最近还在谈，准备接手几个面积比较大的校区。”

与筹备自身教育综合体并行，唐玉准备吸纳一部分受疫情影响严重的校区。“首先摸清楚财务的具体信息，有没有瞒报的负债；其次，要看运营团队是否完整，如果校长缺了、学管缺了、教务缺了，这个机构接下来其实也很难维持下去。”唐玉说道，其实，调查清楚了这两点，通过并购来扩大规模也不失为一种方式。

不过，另一位行业资深人士指出：“可以想象，受疫情影响，现在要关店的机构，可能原来就只是能达到盈亏平衡，或者已经在亏损了。”

在这样的情况下，收购一家快要倒闭的线下机构，所面临的隐患很多。与其收购，反而在这家机构旁边重新开一家机构，所需要的成本可能会更低。

教培行业依旧还是一个极度分散的行业，尽管有向头部集中的趋势，但是行业的集中一定是头部机构用产品优势，资本优势，扩张优势不断地扩大影响力，并不会因为疫情一下子就变得高度集中。

疫情虽然让很多中小机构倒闭了，但其实一批机构倒下的同时，还会有一批新的机构出现。

行业洗牌本来需要三至五年，疫情的加速，使得这个过程现在缩短至三至五个月。“疫情从某种意义上讲，帮助我们对市场进行了筛选。能够在这次疫情中挺下来的机构，基本上都是可以良性运营的机构。”李深说。

不过显然，线下复课，是所有线下教培机构正在等待的好消息。

（*应受访者要求，文中李深、唐玉、董磊皆为化名）

更多疫情应对方案，可以查看我们的其他文章，好学校与你一起共御时艰，直到春暖花开！